Co wchodzi w skład wykończenia mieszkania?

Kupiłeś mieszkanie w stanie deweloperskim i zastanawiasz się, co dokładnie obejmuje ten etap? Standardowe wykończenie to podstawa: tynki i gładzie na ścianach, wylewki pod podłogi, surowe sufity, podstawowe instalacje elektryczne i hydrauliczne oraz zamontowane okna z drzwiami zewnętrznymi. Te elementy dają szkielet pod dalsze prace. Poznaj zakres krok po kroku, by oszacować koszty malowania, układania paneli czy montażu sanitariów. Unikniesz niespodzianek i zaplanujesz budżet precyzyjnie.

• Wykończenie ścian w mieszkaniu
• Tynki i gładzie na ścianach
• Wylewki i podłogi podkładowe
• Sufity w stanie deweloperskim
• Instalacje elektryczne podstawowe
• Instalacje hydrauliczne w mieszkaniu
• Drzwi i okna w wykończeniu
• Pytania i odpowiedzi

Wykończenie ścian w mieszkaniu

Ściany w stanie deweloperskim stoją gotowe do malowania. Deweloper kończy je tynkiem cementowo-lipowym o grubości 12-20 mm. Materiał ten chroni przed wilgocią i zapewnia równą powierzchnię. W blokach betonowych ściany nośne i działowe mają już wylane tynki po obu stronach. Sprawdź, czy nie ma pęknięć – to norma przed gładziami.

Proces zaczyna się od oczyszczenia ścian z kurzu. Potem nakłada się siatkę zbrojeniową w narożnikach dla trwałości. Standardowo deweloper stosuje tynk maszynowy, co skraca czas do 2-3 dni na pokój 20 m². Grubość warstwy zależy od krzywizny podłoża – mierzy się ją niwelatorem.

• Oczyść powierzchnię wilgotną szmatką.
• Sprawdź pionowość ścian poziomnicą.
• Zmierz wilgotność – nie więcej niż 5% przed gładziami.
• Zabezpiecz podłogę folią.
• Nałóż grunt głęboko penetrujący.

W łazienkach i kuchni tynk jest wodoodporny, z dodatkiem polimerów. Ściany zewnętrzne mają izolację termiczną z wełny mineralnej 15 cm. To minimalizuje mostki termiczne. Koszt takiego wykończenia to ok. 30-50 zł/m² w standardzie deweloperskim.

Rodzaje ścian w praktyce budowlanej

Ściany nośne z betonu komórkowego lub silikatu grubości 24 cm. Działowe z pustaków gipsowych 12 cm. Wszystkie tynkowane obustronnie. Różnica w akustyce – działowe tłumią dźwięk do 45 dB.

Tynki i gładzie na ścianach

Tynki to pierwsza warstwa, gładzie wyrównują pod malowanie. Standard: tynk cementowy 15 mm + gładź gipsowa 2-3 mm. Razem dają gładką powierzchnię klasy A. Deweloper kończy na gotowych gładziach w pokojach, bez gruntowania. W wilgotnych pomieszczeniach gładź cementowa.

Nakładanie tynku: pierwsza warstwa 8 mm, schnie 48 h. Druga warstwa wyrównująca. Gładź szpachlowa w 2-3 cienkich powłokach, szlifowana papierem 180. Całość schnie 7-14 dni w zależności od wentylacji. Wilgotność powietrza poniżej 60% przyspiesza proces.

• Gruntuj tynk akrylowym środkiem.
• Nałóż gładź pacą stalową.
• Szlifuj po 24 h schnięcia każdej warstwy.
• Usuń pył odkurzaczem budowlanym.
• Zabezpiecz taśmą narożniki PCV.

Błędy deweloperów? Nierówności ponad 2 mm/m. Poprawiasz masą szpachlową. Koszt gładzi: 20-35 zł/m². Grubość całkowita 18 mm zapewnia izolację akustyczną 50 dB.

W pokojach gładź biała, matowa. Testuj światłem padającym ukośnie – brak smug. To gotowe pod farbę lateksową.

Wylewki i podłogi podkładowe

Wylewka to podstawa podłogowa z betonu samopoziomującego, grubość 5-7 cm. Deweloper wylewa ją na izolację akustyczną z styropianu 2 cm. Zapewnia nośność 2000 kg/m². Schnie 28 dni przed układaniem okładzin. W stanie deweloperskim bez wykończonej podłogi.

Proces: podłoże zagruntowane, wylewka z włóknami zbrojącymi. Poziomowanie laserem. Fuga dylatacyjna co 5 m. Wilgotność poniżej 2% mierzy się wilgotnościomierzem przed panelami.

• Połóż matę akustyczną 3 mm.
• Wylej wylewkę anhydrytową dla lepszego przewodzenia ciepła.
• Zabezpiecz folią na 3 tygodnie.
• Sprawdź spadki w łazience 1-2%.
• Gruntuj pod panele.

Rodzaje: cementowa na grubsze warstwy, anhydrytowa cieńsza i szybsza. Koszt 40-60 zł/m². Izolacja akustyczna redukuje hałas o 28 dB.

Sufity w stanie deweloperskim

Sufity surowe z betonu lub płyt g-k, pokryte tynkiem lub gładzią. Wysokość standard 2,6 m. Bez lamp, tylko otwory pod punkty oświetleniowe. Tynk akustyczny redukuje echo. Gotowe do malowania emulsją.

Strop żelbetowy szlifowany, bez spoin. Wylewka sufitowa 10 mm. Szczeliny dylatacyjne zabezpieczone masą akrylową. Sprawdź pęknięcia – norma do 0,2 mm.

• Oczyść kurz ssakiem.
• Nałóż gładź sufitową wałkiem.
• Szlifuj drobnym papierem.
• Montuj profile pod g-k podwieszany.

W nowych blokach sufity z betonu prefabrykowanego, wygładzone maszynowo. Koszt tynkowania 25 zł/m². Izolacja termiczna z wełny 5 cm nad płytami.

Podwieszane sufity rzadko w deweloperce – to opcja premium. Standard prosty, równy.

Instalacje elektryczne podstawowe

Instalacje podtynkowe: puszka i rurki karbowane w ścianach. Punkty: 4-6 gniazd w pokoju, 2-3 w kuchni, oświetlenie co 4 m². Przewody 2,5 mm² do gniazd, 1,5 mm² do świateł. Bez osprzętu – puste puszki.

Schemat zgodny z PN-IEC 60364. Osprzęt w rozdzielni z bezpiecznikami nadprądowymi 16A. Uziemienie TN-S. Tablica z 12-24 modułami.

• Sprawdź puszki głębokości 50 mm.
• Dopasuj osprzęt do otworów.
• Podłącz przewody kolorystycznie: brąz faza, niebieski nul.
• Zamontuj wyłączniki różnicowoprądowe 30 mA.
• Testuj omomierzem.

Liczba punktów: salon 10, sypialnia 6. Moc przyłącza 5-10 kW. Koszt instalacji 80-120 zł/m².

Instalacje hydrauliczne w mieszkaniu

Rury PP lub miedziane podtynkowe do wody i kanalizacji. Punkty: umywalka, WC, prysznic w łazience; zlew i bateria w kuchni. Średnica 16-20 mm. Bez armatury – wystające końce.

Instalacja c.w.u. z podgrzewaczem elektrycznym lub gazowym. Ogrzewanie podłogowe opcjonalne. Zawory kulowe na każdym pionie. Ciśnienie 2-4 bar.

• Podłącz elastyczne węże do rur.
• Montaj syfon pod zlewem.
• Testuj szczelność ciśnieniowo 10 bar.
• Izoluj rury otuliną 9 mm.
• Podłącz do pionu wspólnego.

Woda ciepła z centrali dewelopera lub indywidualny bojler 80 l. Kanalizacja PVC ø110 mm. Koszt 50-80 zł/m².

Spadki rur kanalizacyjnych 2%. Filtry antykamieniowe na wejściu.

Drzwi i okna w wykończeniu

Okna PCV dwuszybowe Ug=1,1 W/m²K, z mikrowentylacją. Montaż w murze z pianką PU. Parapety wewnętrzne PVC, zewnętrzne betonowe. Drzwi zewnętrzne stalowe antywłamaniowe klasa RC2.

Drzwi wewnętrzne bez skrzydeł – same ościeżnice. Wysokość 80x210 cm. Okucia mosiężne. Uszczelki EPDM na obwodzie okien.

• Wymień uszczelki po 2 latach.
• Montuj rolety zaciemniające.
• Sprawdź szczelność dymem.
• Dopasuj skrzydła drzwiowe.

Powierzchnia okien 1/8 podłogi. Drzwi z wizjerem i zamkiem 3-zakresowym. Koszt okien 400-600 zł/m².

Pytania i odpowiedzi

• Co wchodzi w skład standardowego stanu deweloperskiego mieszkania?

  Standardowy stan deweloperski obejmuje: otynkowane i wygładzone ściany (bez malowania), wylewki betonowe na podłodze, instalacje elektryczne, hydrauliczne i grzewcze (bez widocznych punktów podłączeniowych i armatury), okna i drzwi zewnętrzne, podstawowe tynki na suficie. Nie zawiera podłóg, glazury, sanitariów ani wyposażenia kuchni.

• Czy w stanie deweloperskim ściany są pomalowane?

  Nie, ściany są zazwyczaj surowe – otynkowane i zagruntowane, ale bez farby. Wymaga to malowania jako pierwszej pracy wykończeniowej.

• Jakie instalacje są gotowe w stanie deweloperskim?

  Instalacje podtynkowe: elektryczna (z puszkami pod gniazdka i włączniki), wodno-kanalizacyjna (z punktami podłączeniowymi w łazience i kuchni), centralnego ogrzewania (z grzejnikami). Brak widocznej armatury, kranów czy grzejników.

• Co trzeba zrobić dodatkowo, aby mieszkanie było wykończone pod klucz?

  Dodatkowe prace: montaż podłóg i listew, glazura i terakota w łazienkach, instalacja sanitariów i armatury, zabudowa kuchni, malowanie ścian i sufitów, montaż drzwi wewnętrznych, oświetlenia i mebli. Koszt zależy od metrażu – średnio 1000-2000 zł/m².