Umowa wykończenia mieszkania deweloperskiego – wzór

Wykańczasz mieszkanie od dewelopera i chcesz uniknąć nieporozumień z ekipą, która obiecuje cuda, a kończy na niedokończonych gładziach czy kapryśnych instalacjach? Podpowiem ci, jak solidna umowa chroni twój portfel i nerwy, skupiając się na precyzyjnym zakresie prac, sztywnych terminach z karami oraz bezpiecznych płatnościach w transzach. Przejdziemy przez gotowy wzór do adaptacji, dane stron niezbędne dla ważności dokumentu i klauzule gwarancyjne, które dadzą ci spokój na lata.

• Pobierz wzór umowy wykończenia mieszkania deweloperskiego
• Korzyści pisemnej umowy na wykończenie deweloperskie
• Dane stron w umowie wykończenia mieszkania deweloperskiego
• Zakres prac w umowie na wykończenie deweloperskie
• Terminy i kary umowne w umowie wykończeniowej deweloperskiej
• Płatność i rozliczenie wykończenia mieszkania deweloperskiego
• Gwarancje i ubezpieczenie w umowie wykończenia deweloperskiego
• Pytania i odpowiedzi

Pobierz wzór umowy wykończenia mieszkania deweloperskiego

Gotowy wzór umowy na wykończenie mieszkania deweloperskiego oszczędza godziny negocjacji i minimalizuje ryzyka. Dokument ten definiuje wszystkie kluczowe elementy, od adresu lokalu po szczegółowy harmonogram. Możesz go skopiować, wpisać swoje dane i wydrukować w dwóch egzemplarzach. Wzór uwzględnia załączniki z opisem prac, co zapobiega sporom interpretacyjnym. Wykonawca podpisując, zobowiązuje się do ścisłego przestrzegania warunków. To podstawa dla każdego, kto zleca remont pod klucz.

Oto przykładowy szablon umowy w formie czytelnej struktury. Zastąp kursywą swoje dane osobowe i firmowe. Umowa sporządzona w języku polskim ma formę pisemną pod rygorem nieważności. Data i miejsce podpisania to np. Warszawa, dnia 15 grudnia 2025 r. Podpisy stron na końcu każdego egzemplarza potwierdzają zgodę.

Załącznik nr 1 to kluczowy element – opisz tam prace punktowo, np. montaż instalacji elektrycznej z 12 gniazdkami w kuchni. Dołącz projekt i wizualizacje dla jasności. Notariusz nie jest obowiązkowy, ale dla kwot powyżej 100 tys. zł warto rozważyć akt notarialny. Wykonawca musi potwierdzić zapoznanie się z dokumentacją dewelopera. Ten wzór sprawdzi się w większości przypadków mieszkaniowych.

Zobacz także: Wysokie standardy wykończenia mieszkania w Warszawie

Korzyści pisemnej umowy na wykończenie deweloperskie

Pisemna umowa na wykończenie mieszkania deweloperskiego to twoja tarcza przed nieuczciwymi praktykami. Określa precyzyjnie, co wchodzi w zakres, eliminując dopłaty za "niespodziewane" roboty. W sporach sąd bierze ją za podstawę, co skraca procesy. Zamawiający zyskuje kontrolę nad budżetem i czasem. Wykonawca wie, czego oczekujesz, co motywuje do jakości. To inwestycja w spokój na dekady.

Bez umowy ryzykujesz chaos – ekipa zmienia ceny materiałów bez uzgodnienia, opóźnia terminy bez kar. Pisemny dokument wymusza odpowiedzialność, np. za szkody w częściach wspólnych budynku. Statystyki pokazują, że umowy z załącznikami zmniejszają spory o 70 proc. Łatwiej rozliczyć faktury rachunkowe. Dla przedsiębiorców to ochrona przed stratami biznesowymi. Zawsze sprawdzaj referencje, ale umowa to fundament.

Korzyści wykraczają poza finanse – budujesz zaufanie z wykonawcą od startu. W razie podwykonawców umowa przenosi odpowiedzialność na głównego realizatora. Możesz monitorować postępy via protokoły etapowe. To narzędzie do negocjacji lepszych stawek. Ostatecznie mieszkanie lśni bez ukrytych wad.

Zobacz także: Ile kosztuje wykończenie mieszkania 70 m² w 2026?

Dane stron w umowie wykończenia mieszkania deweloperskiego

Dane stron to podstawa ważności umowy wykończeniowej. Zamawiający podaje imię, nazwisko, adres zamieszkania, PESEL i ewentualnie NIP. Wykonawca dołącza nazwę firmy, adres siedziby, NIP, REGON oraz dane przedstawiciela. Adres mieszkania i jego numer to obligatoryjne elementy dla precyzji. Korespondencja kierowana na te adresy ma moc prawną. Brak tych informacji unieważnia klauzule.

Wypełniając dane, sprawdź aktualność w CEIDG lub KRS dla wykonawcy. Zamawiający prywatny nie musi podawać REGON, ale firma tak. Adres do korespondencji może być inny niż siedziba, co ułatwia komunikację. W umowie zaznacz, że zmiany danych wymagają aneksu. To chroni przed oszustwami z fałszywymi podmiotami. Wszelkie faktury rachunkowe idą na wskazane adresy.

• Imię i nazwisko lub nazwa firmy – pełne, bez skrótów.
• Adres zamieszkania/siedziby – z kodem pocztowym i miastem.
• NIP i REGON dla wykonawcy – do weryfikacji wiarygodności.
• PESEL zamawiającego – dla identyfikacji.
• Dane przedstawiciela wykonawcy – z upoważnieniem.

Te detale zapobiegają sporom o tożsamość stron. W biurze wykonawcy możesz potwierdzić dane pieczęcią. Umowa z pełnymi informacjami ułatwia egzekucję kar umownych.

Zakres prac w umowie na wykończenie deweloperskie

Zakres prac musi być precyzyjny, by uniknąć nieporozumień w wykończeniu deweloperskim. Opisz instalacje elektryczne z liczbą punktów, hydraulikę z konkretnymi przyłączami. Gładzie gipsowe na wszystkich ścianach, tynki wewnętrzne – bez ogólników. Załącznik nr 1 z listą i projektem to standard. Wykonawca nie może dodać kosztów poza tym. To serce umowy.

Elementy obowiązkowe w opisie zakresu

• Instalacje: elektryka, hydraulika, wentylacja z materiałami i normami.
• Wykończenie ścian: gładzie, szpachlowanie, gruntowanie.
• Podłogi i sufity: typ materiałów, np. panele 8 mm z podkładem.
• Malowanie i stolarka: liczba warstw, kolory z palety RAL.
• Czyszczenie po pracach i utylizacja odpadów.

Dołącz wizualizacje lub moodboard dla jasności. W umowie zabroń podwykonawcom bez zgody. Kosztorys szczegółowy w załączniku nr 3 określa ilości materiałów. To eliminuje pułapki dopłatowe. Regularne oględziny potwierdzają zgodność.

Zakres obejmuje też ochronę mieszkania – folie na podłogach, zabezpieczenia. Wykonawca odpowiada za zgodność z dokumentacją dewelopera. Zmiany wymagają aneksu z dopłatą. Tak zdefiniowany zakres gwarantuje efekt pod klucz.

Terminy i kary umowne w umowie wykończeniowej deweloperskiej

Terminy w umowie wykończeniowej to szkielet projektu – określ datę startu i finiszu. Harmonogram etapowy: stan surowy zamknięty po 4 tygodniach, gładzie po 6. Kara umowna 0,1 proc. wartości dziennie motywuje wykonawcę. Opóźnienia z winy zamawiającego nie karzą. Protokóły odbioru etapów potwierdzają postępy. To klucz do terminowego wprowadzenia się.

Wykonawca planuje prace z buforem na nieprzewidziane, jak dostawy materiałów. Umowa przewiduje przedłużenie za siły wyższe, np. powódź. Kary naliczane automatycznie po terminie. W praktyce 0,1 proc. to 100 zł dziennie przy umowie 100 tys. zł. Sąd egzekwuje je bez dowodu szkody. Bezpieczny mechanizm ochrony.

Oto wizualizacja wpływu kar umownych na opóźnienia – wykres pokazuje kumulację dla umowy 100 tys. zł przy 0,1 proc./dzień.

Harmonogram dostosuj do wielkości mieszkania – 80 m² to 8-12 tygodni. Wykonawca dostarcza go przed podpisem. To narzędzie do kontroli.

Płatność i rozliczenie wykończenia mieszkania deweloperskiego

Płatność ryczałtowa stabilizuje budżet – stała kwota bez niespodzianek. Alternatywa: kosztorysowa z limitem 10 proc. wzrostu. Transze po etapach: 30 proc. zaliczki po umowie, 40 proc. po surowym zamkniętym, reszta po odbiorze. Faktury rachunkowe z VAT w 7 dni. Rozliczenie końcowe z protokołem. Chroni przed zaliczkami bez efektu.

Zmiany cen materiałów wymagają aneksu z uzasadnieniem. Wykonawca przedstawia faktury za zakupy. Rozliczyć podwykonawców via zamawiającego tylko za zgodą. W umowie klauzula o wstrzymaniu płatności za wady. To równoważy ryzyka stron. Bezpieczne dla obu.

Rozliczenie obejmuje faktury za materiały z paragonami. Wykonawca gwarantuje brak długów u dostawców. Spory płatnicze idą do mediacji przed sądem.

Gwarancje i ubezpieczenie w umowie wykończenia deweloperskiego

Gwarancja minimum 5 lat na wady ukryte plus rękojmia 5 lat z KC to standard. Wykonawca zapewnia protokół odbioru z listą usterek do naprawy. Ubezpieczenie OC firmy pokrywa szkody w mieszkaniu i częściach wspólnych. Zgłoszenia wad pisemnie w 7 dni. Naprawa w 14 dni bez kosztów. To długoterminowa ochrona.

W umowie określ gwarancje materiałowe – np. 25 lat na instalacje. Wykonawca ponosi koszty dojazdów na naprawy. Ubezpieczenie podwykonawców też obowiązkowe. W razie odmowy – wstrzymaj płatność. Sąd właściwy według adresu mieszkania. Solidne zabezpieczenie.

• Gwarancja: 5 lat od odbioru, pisemne zgłoszenia.
• Rękojmia: zgodnie z art. 556 KC.
• OC: minimum 500 tys. zł sumy gwarancyjnej.
• Protokół: zdjęcia i podpisy stron.

Te klauzule dają pewność jakości. Wykonawca motywowany unika fuszerki. Mieszkanie służy bez zmartwień.

Pytania i odpowiedzi

• Co powinna zawierać umowa na wykończenie mieszkania deweloperskiego?

  Umowa musi precyzyjnie określać strony (zamawiający i wykonawca z danymi NIP, REGON, adresem), zakres prac z załącznikiem (instalacje, gładzie, podłogi, malowanie), termin wykonania z harmonogramem etapowym, cenę ryczałtową lub kosztorysową z transzami płatności, gwarancję min. 5 lat, kary umowne za opóźnienia (np. 0,1% wartości dziennie), ubezpieczenie OC wykonawcy, protokoły odbioru oraz klauzule o odstąpieniu i sądzie właściwym.

• Jak określić zakres prac w umowie wykończeniowej mieszkania deweloperskiego?

  Zakres prac należy opisać szczegółowo w załączniku nr 1, włączając projekt, wizualizacje, specyfikację materiałów i harmonogram etapowy. To zapobiega sporom interpretacyjnym, np. co do instalacji czy gładzi, i jest kluczowe dla mieszkań w stanie deweloperskim wymagających wykończenia pod klucz.

• Jak ustalić cenę i płatności w umowie na wykończenie mieszkania?

  Cena powinna być ryczałtowa lub na podstawie kosztorysu, z płatnościami w transzach po odbiorach etapowych. Uwzględnij klauzulę o zmianach cen materiałów i podaj adres mieszkania do korespondencji. Unikaj nieprecyzyjnych zapisów, by zapobiec pułapkom finansowym.

• Jakie zabezpieczenia przed wadami i opóźnieniami w umowie wykończeniowej?

  Włącz gwarancję min. 5 lat na wady plus rękojmię z Kodeksu cywilnego, kary umowne za opóźnienia (0,1% dziennie), protokoły odbioru z podpisami, ubezpieczenie OC wykonawcy za szkody w mieszkaniu i częściach wspólnych. Kontroluj podwykonawców i przewiduj prawo odstąpienia.