Czy garaż wlicza się do powierzchni użytkowej? Przepisy

Garaż wbudowany w bryłę domu, także garaż podziemny, wlicza się do powierzchni użytkowej budynku przy podatku od nieruchomości: przy wysokości od 2,20 m w 100%, przy wysokości 1,40-2,20 m w 50%, a poniżej 1,40 m wcale. Garaż wolnostojący jest osobnym budynkiem i nie powiększa metrażu domu. Inaczej bywa przy wycenie do kredytu, najmie czy ogłoszeniu sprzedaży, dlatego zanim podasz metraż, ustal, do jakiego celu go liczysz.

• Kiedy garaż wlicza się do powierzchni użytkowej domu?
• Jak różne przepisy traktują garaż w powierzchni użytkowej?
• Czy garaż wlicza się do podatku od nieruchomości?
• Czy wysokość garażu ma znaczenie przy liczeniu powierzchni użytkowej?
• Garaż wolnostojący a powierzchnia użytkowa domu
• Czy garaż podziemny wlicza się do powierzchni użytkowej?
• Czy garaż liczy się do metrażu przy kredycie, sprzedaży i odbiorze domu?
• Co zrobić, gdy przepis nie mówi wprost o garażu?
• Co nie wlicza się do powierzchni użytkowej?
• Jak obliczyć powierzchnię użytkową garażu krok po kroku?

Kiedy garaż wlicza się do powierzchni użytkowej domu?

Garaż wlicza się do powierzchni użytkowej domu, gdy jest częścią budynku mieszkalnego, a metraż liczysz według przepisów, które nie wyłączają pomieszczeń pomocniczych, np. do podatku od nieruchomości. Decydują dwie rzeczy: położenie garażu względem domu i cel pomiaru.

Według poradnika WAW SYSTEM o garażu w powierzchni domu garaż jednostanowiskowy, dwustanowiskowy i podziemny zalicza się do powierzchni użytkowej, jeśli stanowi integralną część budynku. Za wolnostojący uznaje się tam garaż, który nie przylega do domu żadną ścianą i nie ma z nim bezpośredniego połączenia. Taki garaż traktuje się jako oddzielny obiekt budowlany.

Garaż nie jest pomieszczeniem mieszkalnym. W omówieniu normy PN-ISO 9836:1997 na uArchitekta.pl garaż podano jako przykład pomieszczenia pomocniczego/technicznego, czyli takiego, które nie zaspokaja bezpośrednio potrzeb mieszkalnych, tylko pełni funkcję wspomagającą, np. parkowanie pojazdów. To rozróżnienie wraca tam, gdzie metraż obejmuje tylko pomieszczenia mieszkalne i wybrane pomocnicze.

Czy garaż wbudowany w bryłę budynku zawsze wlicza się do powierzchni użytkowej?

Nie zawsze. Do podatku od nieruchomości tak, bo ustawowa definicja obejmuje wszystkie kondygnacje poza klatkami schodowymi i szybami dźwigowymi. Przy wycenie bankowej garaż może zostać pominięty, a definicja powierzchni użytkowej lokalu z ustawy o ochronie praw lokatorów nie wymienia garażu z nazwy ani wśród pomieszczeń wliczanych, ani wśród wyłączonych.

Jak różne przepisy traktują garaż w powierzchni użytkowej?

Każdy akt prawny liczy powierzchnię użytkową według własnej definicji, więc ten sam garaż może raz wejść do metrażu, a raz nie. Poradnik Inspekcji Domu o powierzchni użytkowej zwraca uwagę, że część tych metod wzajemnie się wyklucza, dlatego najpierw trzeba ustalić cel pomiaru: podatek, rozliczenie z deweloperem czy umowę najmu.

Czy garaż wlicza się do podatku od nieruchomości?

Tak, garaż w budynku mieszkalnym wchodzi do powierzchni użytkowej, od której liczy się podatek od nieruchomości. Garaże podziemne przepis wymienia wprost.

Art. 1a ust. 1 pkt 5 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, omówiony w artykule ARCHON+ o definicjach powierzchni użytkowej, określa ją jako powierzchnię budynku lub jego części mierzoną po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach, z wyjątkiem klatek schodowych i szybów dźwigowych. Za kondygnacje uważa się również garaże podziemne, piwnice, sutereny i poddasza użytkowe. Dla budynków to właśnie powierzchnia użytkowa jest podstawą opodatkowania.

Części o obniżonej wysokości liczy się według progów: od 1,40 m do 2,20 m w 50%, a poniżej 1,40 m wcale, co opisuje poradnik RealAdvisor o liczeniu powierzchni domu. Z brzmienia definicji nie wynika wyłączenie garażu ze względu na sposób używania: liczy się kondygnacja i wysokość, a nie to, czy stoi w nim samochód, czy urządzono tam warsztat.

Kiedy nie trzeba płacić podatku za garaż?

W odniesieniu do samego garażu definicja podatkowa przewiduje jedno ograniczenie wynikające z pomiaru: części niższe niż 1,40 m pomija się. Wysokość stawek podatku od nieruchomości ustala rada gminy w drodze uchwały, dlatego zasady dla swojego garażu, w tym ewentualne zwolnienia, sprawdź w uchwale podatkowej swojej gminy.

Czy wysokość garażu ma znaczenie przy liczeniu powierzchni użytkowej?

Tak: część garażu o wysokości w świetle co najmniej 2,20 m liczy się w 100%, część o wysokości 1,40-2,20 m w 50%, a niższe części pomija się. Garaż niższy niż 2,20 m nie wypada więc z metrażu, tylko liczy się w połowie.

Te same progi stosowała wycofana norma PN-70/B-02365, zastąpiona przez PN-ISO 9836:1997, a ustawa o podatku od spadków i darowizn powtarza je w art. 16 ust. 5. Przepis mówi o pomieszczeniach lub ich częściach, więc jeden garaż może mieć strefę liczoną w 100% i strefę liczoną w 50%, np. pod skosem dachu. Definicja z ustawy o ochronie praw lokatorów takich progów nie podaje.

Garaż wolnostojący a powierzchnia użytkowa domu

Garaż wolnostojący nie wlicza się do powierzchni użytkowej domu, bo jest osobnym obiektem budowlanym. Ma własną powierzchnię użytkową, liczoną według tych samych zasad co dom.

Definicja podatkowa odnosi się do budynku lub jego części, więc wolnostojący garaż podlega podatkowi od nieruchomości jako odrębny budynek, a nie jako część domu. Stawkę dla niego, podobnie jak dla domu, określa uchwała rady gminy. Więcej o takim obiekcie przeczytasz w tekście o garażu wolnostojącym na działce.

Granica bywa nieostra przy garażu dostawionym do domu. Według kryterium opisanego wyżej garaż przylegający do domu ścianą albo bezpośrednio z nim połączony nie jest wolnostojący. W razie wątpliwości sprawdź, jak garaż ujęto w projekcie budowlanym i dokumentacji budynku.

Czy garaż podziemny wlicza się do powierzchni użytkowej?

W domu jednorodzinnym tak: ustawa o podatkach i opłatach lokalnych wprost uznaje garaże podziemne za kondygnacje, których powierzchnię się wlicza. Inaczej jest przy podatku od spadków i darowizn, który liczy kondygnacje podziemne, ale wyłącza piwnice.

Gdy garaż leży na kondygnacji podziemnej razem z piwnicą, przy spadku lub darowiźnie może przesądzić to, które pomieszczenie jest piwnicą. Pomieszczenia piwniczne omawia osobny tekst: czy piwnica to powierzchnia użytkowa.

Garaż podziemny lub miejsce postojowe w bloku

Z definicji powierzchni użytkowej lokalu w ustawie o ochronie praw lokatorów nie wynika doliczanie miejsca postojowego do metrażu mieszkania, bo obejmuje ona pomieszczenia znajdujące się w lokalu, a stanowisko w hali garażowej leży poza nim. Przy podatku od nieruchomości garaż podziemny jest natomiast kondygnacją całego budynku.

Czy garaż liczy się do metrażu przy kredycie, sprzedaży i odbiorze domu?

Przy wycenie do kredytu garaż może nie wejść do powierzchni użytkowej, nawet jeśli liczy się do podatku. Każdy z tych celów ma własne zasady.

W wątku o powierzchni użytkowej w Społeczności ING pytano o projekt z piwnicą 97 m², w której 41 m² zajmował garaż, a 25 m² pomieszczenie hobby. Według odpowiedzi udzielonej w wątku operat szacunkowy opiera się na powierzchni użytkowej bez garażu i bez piwnicy, chyba że ta ma funkcję rekreacyjną, więc z całej piwnicy przyjęto tylko 25 m². To przykład praktyki jednego banku, nie reguła dla wszystkich, dlatego przed złożeniem wniosku zapytaj swój bank, jak liczy metraż.

Przy odbiorze domu od dewelopera stosuje się inne podstawy niż przy podatku: według poradnika 3City Estate o obliczaniu powierzchni są to art. 34 Prawa budowlanego, rozporządzenie Ministra Rozwoju z 11 września 2020 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego oraz norma PN-70/B-02365. Ten sam poradnik zaleca, by metraż podany przez dewelopera sprawdził niezależny fachowiec.

Porównując ogłoszenia, sprawdź, czy metraż obu domów policzono tą samą metodą. Różnice mogą dotyczyć poddasza, garażu, piwnicy, schodów i pomieszczeń technicznych.

Co zrobić, gdy przepis nie mówi wprost o garażu?

Gdy ustawa nie rozstrzyga, czy garaż wchodzi do powierzchni użytkowej, a od wyniku zależy podatek lub pomoc państwa, można wystąpić o interpretację indywidualną przepisów prawa podatkowego.

Tak postąpił inwestor opisany w interpretacji Izby Skarbowej w Bydgoszczy ITPB2/4511-402/15/IL z 10 czerwca 2015 r. Budował dom w ramach programu pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi, a projekt zakładał 112,52 m² powierzchni użytkowej razem z garażem. Garaż, pomieszczenie gospodarcze i kotłownia zajmowały łącznie 25,5 m², a wnioskodawca wskazał, że ustawa nie precyzuje, czy garaż jest pomieszczeniem użytkowym. Bez tych trzech pomieszczeń projekt miałby 87,02 m², więc stawką była ponad jedna piąta deklarowanego metrażu.

Co nie wlicza się do powierzchni użytkowej?

Zakres wyłączeń zależy od ustawy: przy podatku od nieruchomości pomija się klatki schodowe, szyby dźwigowe i części niższe niż 1,40 m, a przy podatku od spadków i darowizn dodatkowo piwnice. Najdłuższą listę wyłączeń ma ustawa o ochronie praw lokatorów, która do powierzchni użytkowej lokalu nie zalicza:

• balkonów, tarasów i loggii,
• antresoli,
• szaf i schowków w ścianach,
• pralni, suszarni i wózkowni,
• strychów, piwnic i komórek przeznaczonych do przechowywania opału.

Pralnia dobrze pokazuje te różnice: przy najmie lokalu ustawa ją wyłącza, a definicja podatkowa jej nie wymienia. Ten przypadek rozwija tekst czy pralnia wlicza się do powierzchni użytkowej. Balkonów, tarasów i loggii nie zaliczała do powierzchni użytkowej także norma PN-70/B-02365.

Jak obliczyć powierzchnię użytkową garażu krok po kroku?

Powierzchnię garażu liczysz jak każdego pomieszczenia: mierzysz ją po wewnętrznej długości ścian na poziomie podłogi, dzielisz na strefy wysokości i sumujesz je z odpowiednimi współczynnikami. Progi wysokości stosujesz przy podatku, spadku lub darowiźnie i w projekcie.

1. Ustal cel: podatek od nieruchomości, spadek lub darowizna, najem, kredyt albo porównanie ofert. Od tego zależy, czy garaż w ogóle wchodzi do sumy.
2. Zmierz garaż w świetle ścian, na poziomie podłogi, osobno dla każdej kondygnacji, tak jak przy powierzchni kondygnacji netto według PN-ISO 9836:1997.
3. Wyznacz strefy wysokości: od 2,20 m, od 1,40 do 2,20 m i poniżej 1,40 m.
4. Policz wynik: powierzchnia strefy od 2,20 m plus połowa powierzchni strefy 1,40-2,20 m; najniższą strefę pomiń.
5. Porównaj wynik z projektem budowlanym i dokumentami budynku. Jeśli liczby się różnią, sprawdź, czy przyjęto ten sam cel pomiaru.
6. Gdy od wyniku zależy podatek lub ulga, a przepis nie rozstrzyga sprawy, rozważ wniosek o interpretację indywidualną.